قوانين الإصلاح تطال القطاع والمؤشرات تحكم توجه الفترة المقبلة

مروة البحراوي

"عقار" صفحة أسبوعية تنشرها جريدة "السياسة"، متخصصة في القطاع العقاري، ترصد آخر التطورات وأبرز الأحداث الفنية والقانونية والاقتصادية لفئات القطاع المختلفة "الخاص" و"الاستثماري" و"التجاري" و"الحرفي" و"المعارض"، فضلاً عن نقل آراء المختصين بهذا الشأن لأهميته باعتباره ثاني أكبر قطاعات البلاد الاقتصادية.

ابراهيم العوضي:

عماد حيدر:

عبدالله الصالح:

في قراءة تحليلية لملامح السوق العقارية خلال الربع الأول من عام 2025، أكد عدد من خبراء العقار إن التداولات العقارية شهدت تنوعا واضحا وتصحيحا بأسعار القطاع السكني مقابل استقرار وارتفاع طفيف في القطاعين الاستثماري والتجاري.

وعلى الرغم من تأكيد الخبراء الحاجة إلى المزيد من الوقت لرسم الملامح الاساسية لحركة التداولات العقارية خلال العام، إلا أنهم أكدوا التأثير المباشر للقوانين والتشريعات الجديدة المتعلقة بهذا القطاع مثل التمويل العقاري والمطور العقاري وتملك الاجانب، وزيادة أسعار فوائد البنوك على تطوير ونمو السوق العقارية الكويتية.

وبهذا الشأن، قال رئيس اتحاد العقاريين إبراهيم العوضي إن حركة التداولات العقارية خلال الربع الأول شهدت تنوعا واضحا بين مختلف أنوع العقارات السكنية والاستثمارية والتجارية، لافتا إلى وجود حركة للبيع والشراء في القطاع السكني على الرغم من انخفاض حجم هذه التداولات مقارنة بالعام الماضي، لافتا إلى أن هذا لايعني انخفاض الأسعار وانما يعكس استقرار اسعار المناطق السكنية القريبة ووصولا إلى ما بعد الدائري الخامس والسادس مقابل انخفاض بسيط في أسعار المناطق البعيدة.

وأكد العوضي صمود القطاعين الاستثماري والتجاري ومحافظة كل منهما على أسعاره، موضحا أنه بالرغم من عدم تحقيق انخفاض اسعار الفائدة المتوقع، إلا أننا نلاحظ استمرار صعود القطاع الاستثماري.

"مؤشر التداول"

من جانبه، أشار رئيس اتحاد وسطاء العقار عماد حيدر إلى انه بالرغم من ارتفاع تداولات شهر فبراير الماضي بنسبة 43% مقارنة بشهر يناير، إلا أن هذا الارتفاع لا يعد مقياسا لحركة التداولات العقارية خلال العام، موضحا أن الحديث عن مؤشر التداولات يتطلب مرور مالايقل عن أربعة شهور من العام لقراءة معطيات السوق والحكم عليها.

وعن توقعاته لحركة التداولات خلال الفترة المقبلة، أشار حيدر إلى أن الحديث عن انخفاض أسعار الفوائد البنكية مستقبلا ربما يساهم في زيادة الطلب على الاستثماري، متوقعا تراجع وتصحيح طفيف في الأسعار بالقطاع السكني لاسيما المناطق الخارجية.

وفيما يخص القطاعات التجارية، توقع حيدر عدم الطلب نهائيا على القطاع التجاري نظرا لأن المعروض حاليا أكثر من المطلوب والبنوك تقوم بعرض العقارات الضخمة للبيع للتخلص منها، فزيادة المعروض يؤدي إلى انخفاض الطلب وتراجع بالأسعار لأن العقار الضخم أصحابه معروفين والجهات التي تقوم بالتداول فيه هي الأخرى معروفة من بنوك، شركات وتجار.

كما أشار إلى عدم وجود طلب على قطاع تجاري معين على حساب آخر، فالقطاع الصحي على سبيل المثال بعد توقف مشروع التأمين الصحي "عافية" انخفض الطلب عليه بشكل كبير، كما أن الفنادق هي الأخرى لا يوجد طلب عليها، وبالرغم من وجود عدد كبير من الفنادق المعروضة وانشاء فنادق جديدة في مناطق مثل المهبولة والفحيحيل إلا أن الطلب عليها يكاد يكون معدوما، وكذلك الأمر في قطاع المولات فهناك عدد كبير من المولات المعروضة ولكن لا يوجد طلب عليها.

"مراحل... صعود وتصحيح"

بدوره، قال المدير التنفيذي لمنصة "سكن" العقارية بمنطقة الخليج عبد الله الصالح إن التداولات العقارية شهدت تصحيح وانخفاض في أسعار العقارات السكنية خلال الأشهر الأولى من 2025، متوقعا أن تمر العقارات الخاصة بمرحلة تصحيح جديدة خلال الأشهر المقبلة، تبدأ بالصعود عقب تفعيل قانون التمويل العقاري وزيادة القوة الشرائية للعقارات الخاصة خلال هذه الفترة، ثم بالانخفاض مرة أخرى مع إقرار قانون المطور العقاري، وتغذية المطورين السوق العقاري بكمية كبيرة من الوحدات السكنية.

وأضاف: أتوقع استقرار أسعار العقارات السكنية بعد المطور العقاري لتصل إلى نفس معدلات الأسعار في منطقة المطلاع، بحيث يتراوح سعر المنزل مساحة "250 ـ300 متر مربع" ما بين 200 إلى 300 ألف دينار، حيث سيقوم المطورون ببناء وحدات تناسب مبلغ التمويل العقاري المحدد والمقترح بـ200 ألف دينار.

كما توقع الصالح أن يتخذ السوق العقاري الكويتي نفس ملامح السوق السعودي خلال الفترة المقبلة، حيث تعطي الحكومة السعودية لمواطنيها مبلغ 500 ألف ريال لبناء المنزل، لذا أصبح متوسط أسعار العقارات السكنية هناك يتراوح ما بين 800 إلى مليون ريال سعودي، وهي عادة ما تكون شقق فاخرة مكونة من ثلاث غرف أو تاون هاوس.

وفيما يخص القطاعات العقارية الأخرى، أشار الصالح إلى ارتفاع أسعار العقارات الاستثمارية خلال العام الماضي 2024 نتيجة فرض العديد من القيود على العقارات السكنية وتدشين العديد من الوحدات في المطلاع، ما أدى إلى اتجاه رأس المال إلى القطاع الاستثماري، لافتا في الوقت ذاته إلى تحول بعض المناطق السكنية مثل سلوى والرميثية إلى مناطق استثمارية نوعا ما أدى إلى ارتفاع القطاع الاستثماري على حساب السكني نتيجة ارتفاع العائد المادي الناتج عنه نظرا لعدم وجود رسوم للخدمات المقدمة في القطاع السكنية من مياه وكهرباء وخلافه، لذا اتجه المستثمرون إلى تأجير المنازل السكنية والاستفادة منها في ضخ الأموال.

وأكد الصالح اختلاف الوضع في الوقت الحالي مع قلة الطلب على الاسكاني وارتفاع أسعار العقار الاستثماري، متوقعا استمرار ارتفاع اسعار الاستثماري حتى نهاية العام الحالي، إلى جانب استقرار القطاع التجاري أو الارتفاع في الأسعار نتيجة بناء العديد من الأبراج التجارية في الآونة الأخيرة.