إيمان عبدالرحمن الحشاش

في إطار الجهود المبذولة لتنظيم السوق العقاري وتعزيز العدالة والشفافية في التعاملات العقارية، صدر القانون رقم (125) لسنة 2023 بشأن تنظيم الوكالات العقارية.

القانون سالف الذكر يهدف إلى معالجة الثغرات القانونية السابقة والتصدي للممارسات السلبية المرتبطة بالوكالات العقارية، خصوصا تلك المتعلقة بالوكالات غير القابلة للعزل أو الإلغاء.

وقد أعقبه قرار وزاري رقم (1722/2024) متضمنا اللائحة التنفيذية، إضافة إلى تعميم إداري من بلدية الكويت، يضع ملامح واضحة للالتزام بأحكام القانون الجديد.

جاء القانون ليضع حدًا للممارسات السلبية التي أثرت على السوق العقاري، حيث استُغلّت الوكالات غير القابلة للعزل للتهرب من الرسوم وتسجيل العقارات، ما أثر على حقوق المواطنين والمستفيدين من الرعاية السكنية وأرهق الجهات الحكومية.

القانون يتألف من ست مواد رئيسية، أبرزها:

1- تعريف الوكالة العقارية وحظر الوكالات غير القابلة للعزل أو الإلغاء، مع منح مهلة سنة لتسوية أوضاع الوكالات السارية، وإلا تُعتبر عقود بيع نهائية.

2- تكليف اللائحة التنفيذية بوضع الضوابط والشروط.

3- فرض عقوبات على المخالفين، ووضعت اللائحة التنفيذية أحكامًا تفصيلية تشمل:

4- حماية الحقوق ومنع الاستغلال: أكدت اللائحة أن الوكالات غير القابلة للعزل أو الإلغاء تُمنح مهلة سنة لتسوية أوضاعها، وبعدها تُعتبر عقد بيع نهائيا، مع ضمان حماية حقوق الأطراف حسن النية.

ويمكن تسجيل العقارات المخالفة: بإصدار شهادات أوصاف وكتب مسح للعقارات المخالفة خلال مهلة سنة من تاريخ العمل بالقانون و تم قصر التصرف في العقارات على الكويتيين، ورعايا دول مجلس التعاون الخليجي، وحاملي الجنسية العربية وفق شروط محددة.

منعت اللائحة إصدار توكيلات عقارية للعقارات الخاضعة لقرارات نزع ملكية، أو العقارات التي لم تسجل بعد، أو تلك التي عليها حجوزات أو قيود قانونية. كما يُمنع منح الوكالات العقارية للشركات التي يشارك فيها شركاء غير كويتيين، وفقًا للقانون رقم (74) لسنة 1979.

اصدرت بلدية الكويت في 22 ديسمبر الجاري تعميمًا إداريًا رقم (39/2024 GM) لتنظيم إصدار شهادات الأوصاف وكتب المسح للعقارات المخالفة محل الوكالات غير القابلة للعزل، وفق الشروط التالية:

1. تقديم الطلب قبل نهاية يوم 31/12/2024.

2. تقديم تعهد بتسوية المخالفات بعد إتمام نقل الملكية.

3. الالتزام بكافة الإجراءات المالية والإدارية المتعلقة بالعقار.

4. اقتصار صلاحية شهادة الأوصاف على الاستعمال مرة واحدة فقط.

تداخل بالمهل الزمنية يظهر تنظيم متعدد الجوانب

لوجود مهلتين متزامنتين لتنظيم الوكالات العقارية. حددت إدارة التسجيل العقاري مهلة لتعديل الأوضاع القانونية حتى 31/1/2025، حيث يُعتبر عقد الوكالة عقد بيع نهائيا بعد هذا التاريخ. في المقابل، حددت بلدية الكويت يوم 31/12/2024 كآخر موعد لتقديم طلبات إصدار كتب البلدية المتعلقة بالعقارات المخالفة. يفرض هذا التداخل التزام الأطراف بالمهلة الأقرب لضمان الامتثال للقوانين.

ختامًا يمثل القانون رقم (125) لسنة 2023 ولائحته التنفيذية خطوة جادة نحو ضبط وتنظيم السوق العقاري في الكويت.

مستشار قانوني عقاري