سليمان الدليجان (تصوير- محمد مرسي)

مضاربو "السكني" توجهوا إلى "الاستثماري" نتيجة قانوني "الفضاء" و"البيت الثاني"

مروة البحراوي

"عقار" صفحة أسبوعية تنشرها جريدة "السياسة "، متخصصة في القطاع العقاري، ترصد آخر التطورات وأبرز الأحداث الفنية والقانونية والاقتصادية لفئات القطاع المختلفة "الخاص" و"الاستثماري" و"التجاري" و"الحرفي" و"المعارض"، فضلاً عن نقل آراء المختصين بهذا الشأن لأهميته باعتباره ثاني أكبر قطاعات البلاد الاقتصادية.

 أكد المقيّم والخبير العقاري سليمان الدليجان أن اعتماد قانون الرهن أو التمويل العقاري للسكن الخاص سيكون له أبلغ الأثر على السوق العقاري، من ناحية تحريك التداول في المناطق السكنية منخفضة الأسعار مثل الفردوس، الظهر، الأندلس وغيرها.

وأشار الدليجان إلى أن السوق المحلي يعاني من قلة العرض وندرة بالتمويل، وأي قناة تمويلية سترفع الطلب والأسعار كذلك، موضحاً أنه إذا كان هناك تمويل فمن الأفضل تحديد شرائح برواتب محددة حتى لا يقع البعض في مصيدة القروض والفوائد كما حدث في الأعوام السابقة.

وأكد أهمية طرح مزيد من الأراضي بخدمات متكاملة لتستوعب الطلب المتوقع، وانه من الأفضل مراجعة الخبراء الاقتصاديين والمسؤولين السابقين عن الإسكان للاستفادة من خبراتهم في هذا المجال.

أسعار التداول

وعن توقعاته لحركة التداولات العقارية خلال الفترة المقبلة، أشار الدليجان إلى أنه توقع ارتفاع التداولات العقارية لعام 2024 ما بين 10 و15%، إلا أن الواقع فاق توقعاته وبلغت نسبة النمو 34% حيث ارتفعت التداولات الاجمالية من 2.7 مليار إلى 3.7 مليار دينار، والغريب أن زيادة التداول لم تنعكس على "السكني- ب" ارتفع التداول بالقطاع الاستثماري على حساب السكني، وانخفض التداول في القطاع السكني بنحو 43%.

عدد الدليجان أسباب الاقبال على التداول في القطاع الاستثماري، إلى قرب تطبيق القوانين السكنية التي أصدرها مجلس الأمة السابق بالتوافق مع الحكومة بفرض رسوم على الأراضي وبعض القيود على من يملك البيت الثاني، ما دفع المضاربين في العقار السكني بالاتجاه بأموالهم إلى العقار الاستثماري.

وأضاف كذلك أن عدم وجود فرص استثمارية وانتهاء الدورة العقارية بعد الارتفاع هي الأخرى أحد الأسباب، حيث جرت العادة على ارتفاع العقارات السكنية في دورات زمنية محددة كل سنتين إلى ثلاث سنوات، لذا فإن الاموال عندما تحولت من القطاع السكني بحثا عن الفرص اتجهت للاستثماري، وهو ما يفسر الارتفاع غير المسبوق على التداول الاستثماري، والتي كانت لا تتعدى سابقا 25 إلى 27%، وارتفعت إلى 35% خلال عام 2024.

أسعار الفائدة

وعن تأثير خفض أسعار الفائدة على السوق العقاري، أشار الدليجان إلى أن السوق العقاري في الثمانينات والتسعينات وحتى بداية الألفية الثانية لم يكن متفاعلا مع الفائدة، بخلاف تفاعله الآن نتيجة ارتفاع تكاليف اقتراض المستثمرين من البنوك، واتجاه العيون نحو سعر الفائدة.

وأضاف أن نسبة كبيرة من التجار والمستثمرين في التسعينات كانوا يعتمدون على "الكاش"، ومع ارتفاع قيم الأصول العقارية حالياً، بحيث يصل متوسط قيمة البيت الواحد الى 400 ألف دينار، والعمارة الاستثمارية الى 900 ألف أو مليون دينار، كان من الطبيعي الاتجاه إلى التمويل العقاري، خصوصاً أن بعض المستثمرين يعملون في 5 إلى 6 قسائم استثمارية في آن واحد، وفي هذه الحالة نتحدث عن مبالغ طائلة تتعدى الـ 6 ملايين دينار.

الدليجان متحدثاً الى الزميلة مروة البحراوي

ذروة الأسعار

وعن تأثير تغيير الأسعار مع فتح الأراضي الاسكانية، قال الدليجان إن أسعار العقارات لا تتعلق بتوزيع القسائم فقط وتأثيرها على السوق، فالمضاربات التي حدثت في السوق العقاري ومازالت سواء بالاستثماري أو السكني أو التجاري ليس لها علاقة بتوزيع قسائم سكنية، لأن المضاربين لديهم اموال ولا ينتظرون دورهم في الإسكان.

وقال: نحن نتحدث عن مبالغ وسيولة عالية بالبنوك تزيد عن 40 مليار دينار تبحث عن فرص استثمارية في الأسهم والعقار والاقتراض والضخ للخارج وغيرها، لكن وبالرغم من ذلك مازالت الفرص العقارية بالكويت ضئيلة وقليلة مقابل الأموال التي تستثمر، ففي السنوات العشرة الأخيرة لاحظنا إقبال مستثمرين على العمل بالسوق العقاري، وهذا لم يكن موجودا سابقا، حيث كان المستثمرون يخافون دخول هذا السوق، لكن الآن الوضع اختلف لذا يجب أن يكون هناك تحريرا للأراضي.

السوق وسياسات الإحلال

قال الدليجان إن المستثمر الكويتي على دراية وخبرة واسعة بطبيعة السوق العقاري، واحصائيات اتحاد العقاريين "ملاك العقار" أظهرت أن نسبة المباني "المسكونة" أو المؤجرة لا تقل عن 85 إلى 90% من إجمالي مباني البلاد، ما يؤكد عدم تأثر السوق العقاري بسياسات الإحلال.

وتطلع الدليجان إلى طرح الحكومة مزيدا من الفرص والمشاريع الاستثمارية لتحريك القطاع الاستثماري،من خلال إتاحة الفرصة للقطاع الخاص للمشاركة في المشاريع، بما يسهم في تحريك القطاع الاستثماري بالدرجة الأولى والقطاع التجاري بالدرجة الثانية.

العقارات بين الماضي والحاضر

ذكر الدليجان أنه بدأ العمل في القطاع العقاري يوليو عام 1985 فور التخرج من الجامعة، وأن أول صفقة عقارية له كانت في منطقة بيان عبارة عن بيع أرض مساحة 1000 متر مربع بأسعار تتراوح ما بين 50 إلى 60 ألف دينار، لافتا أن أسعار مناطق جنوب السرة في ذاك الوقت كانت تتراوح ما بين 12 إلى 14 ألف دينار.

ولفت إلى استمرار الوضع على هذا المنوال حتى بداية توقف الحرب العراقية الإيرانية عام 1989 وقبل الغزو العراقي، إلى أن بدأت الأسعار في الارتفاع عام 2003 بعد سقوط نظام صدام حسين، مما دفع الكثير من الأموال إلى الاستقرار بالكويت بشكل أفضل، حيث نشطت المضاربة وقلة الرقابة والدراسة الدقيقة للسوق العقاري.

وأضاف أن الفرص الاستثمارية العقارية في السابق كانت أفضل، نوعا وكما، بخلاف الآن، حيث ارتفعت أسعار السوق العقاري بشكل واضح في ظل تناثر المصادر العقارية، ففي السابق كان لدى الناس قدرة أكبر على الشراء، ولكن هذا لا يعني أن الكل في ذاك الوقت كان يستطيع الشراء لأن لكل وقت ظروفه

مطرقة فتح البلد وسندان الخدمات

أشار الدليجان إلى إمكانية التعرف على حركة السوق العقاري من خلال مؤشر القطاع التجاري والفنادق، وبالنظر إلى الاحصائيات فإن نسبة الشاغل من الفنادق طول العام تتراوح ما بين 50 إلى 55% وهي نسب غير جيدة.

وأوضح أن طرح الفرص الاستثمارية وفتح البلد شيئا فشيئا، ستقابله رسوم إضافية على الخدمات المختلفة، وهذه الأمور يجب أن تقنن وتدرس جيداً بحيث تعود الفائدة على الجميع.

وأكد أننا نقع بين مطرقة فتح البلد وسندان مؤشر زيادة استهلاك الخدمات العامة، وهذه المشكلة تدفعنا إلى الحديث عن توجه الحكومة لفرض رسوم على املاك الدولة، وهذا حق للدولة لتعدد مصادر الدخل، لكن في المقابل يجب طرح فرص استثمارية عديدة لتحريك رؤوس الأموال والاتجاه لقطاعات أخرى لتجنب مشكلة التضخم.

160 صفقة في الأسبوع الأول من فبراير بقيمة 138 مليون دينار

كشفت الاحصائية الاسبوعية لحركة التداول العقاري بإدارتي التسجيل العقاري والتوثيق بوزارة العدل عن تسجيل 160 صفقة عقارية خلال الأسبوع الأول من الشهر الجاري خلال الفترة من 2 إلى 6 فبراير بقيمة إجمالية بلغت نحو 138.226 مليون دينار.

ورغم احتلال العقارات الخاصة النصيب الأكبر من عدد الصفقات بـ 110 صفقات عقارية إلا أن العقارات الاستثمارية احتلت المرتبة الأولى من حيث قيمة التداول بنسبة 49.7% من إجمالي قيمة التداول خلال الأسبوع بمبلغ 68.732 مليون دينار مقابل 51.130 مليون دينار للعقارات الخاصة بنسبة 36.9% من إجمالي مبلغ التداول.

كما شهد الأسبوع تسجيل صفقة تجارية واحدة بقيمة 10.9 مليون دينار بنسبة 7.9 % من إجمالي القيمة، وكذلك تسجيل ثلاث صفقات لكل من القطاع الحرفي بقيمة 6.255 مليون دينار بنسبة 4.5% من القيمة وقطاع الدكاكين بقيمة 1.249 مليون دينار بنسبة 0.9% من إجمالي قيمة التداول.