تصحيح الأسعار وانخفاض الفائدة أهم الأسباب

"التجاري" يكسر الرقم القياسي بـ 702 مليون بزيادة %13.4 عن 2019

%65 صعود "التجاري" على أساس سنوي و%13.17 للاستثماري والسكني %13

رغم الصراعات الجيوسياسية، حققت التداولات العقارية محليا نموا بنسبة 25.65% العام الماضي مقارنة بالعام السابق، وبلغ حجم التداول الاجمالي للعقار بكافة اصنافها " خاص، استثماري، تجاري..." نحو 3.446 مليار دينار منذ بداية العام وحتى نهاية الأسبوع الثالث من ديسمبر الجاري بزيادة 25.65% عن تداولات عام 2023.

ووفق تقرير سنوي لمركز البحوث والدراسات في دروازة الصفاة العقارية حصلت "السياسة" على نسخة منه، حققت التداولات العقارية التجارية طفرة العام الماضي بنمو يصل لنحو 65% عن تداولات العام الماضي بقيمة قدرها 702 مليون دينار لعدد 127 صفقة عقارية، حيث احتلت المرتبة الأولى من حيث زيادة التداولات العقارية.

وجاءت العقارات الاستثمارية بالمرتبة الثانية بزيادة 31.17% عن عام 2023 بقيمة تداولات اجمالية قدرها 822 مليون دينار لعدد 1130صفقة، يليها العقارات السكنية بنمو13% لتبلغ نحو 1.456مليار دينار لعدد 3329 صفقة.

رقم قياسي

واشار التقرير ان ابرز مظاهر قطاع العقار العام الماضي هو كسر التداولات التجارية للرقم القياسي لتسجيل 702 مليون دينار، متجاوزا الرقم التاريخي المسجل في عام 2019، والبالغ 619 مليون دينار بزيادة 13.4%، والذي كان ظاهرا منذ الشهر الأول في عام 2024 ليصبح الأعلى تداولا في تاريخ الكويت.

وشهدت سنة 2024 تراجع أسعار العقار، اذ حسب التطورات السعرية للعقارات ما قبل عام 2021 ( القاعدة ) وصولا إلى القمة في2021، ونقطة المقاومة التي هبطت عندها التداولات عندما ارتفعت أسعارها بالشكل الذي يصعب معه الشراء، ثم بداية مرحلة تصحيح الأسعار والتفاوض بين المالك والمشتري للوصول للسعر العادل المناسب.

هبوط الأسعار

وأوضح التقرير أن الحديث عن انهيار العقار أو هبوطه هبوطا حرا ينبغي ان يقترن بوصول السعر الحالي لأقل مما كان عليه قبل "كوفيد 19" أي في عام 2019، وهو مالم يحدث، معتبراً ان "ما يحدث تصحيح للأسعار للوصول العادل، لاسيما أن العقار قد يشترك مع غيره من الأصول في انه مخزن للقيمة".

التقرير اشار الى تأثر تداول العقار محليا بخفض أسعار الفائدة عالمياً، فخلال السنوات القمم للتداولات العقارية الكويتية (2003، 2004 ،2007، 2014، 2021، 2018) كان العامل المشترك بينهم هو انخفاض سعر الفائدة.

سعر الفائدة وفي عام2021 انخفض سعر الفائدة من 3 الى 1.5% وعام 2003 من 7.25% الى 3.25%، واختلف الأمر خلال عام 2007 نتيجة حزمة من العوامل منها ارتفاع سعر النفط من17 دولاراً في 1999 الى 90 دولاراً وبالتالي زيادة حجم السيولة المتاحة لدى الأفراد والمستثمرين في ظل استمرار تحسن الفائض الداخلي في الاقتصاد

الكويتي، فضلا عن ارتفاع بند الرواتب والأجور بنسبة 15.2% ما نعكس على ارتفاع مستويات الدخول وزيادة الإقبال على العقارات، وفك الربط الدولار مع الدينار الكويتي والازمة العالمية التي دفعت لتوطين الاموال.

الصفقات حسب المحافظات والمناطق الأكثر جذباً

1ـ الأحمدي بعدد 1069 صفقة منها 516 صفقة بصباح الأحمد بزيادة %0.4.

2ـ حولي بعدد 654 صفقة بانخفاض %7 (الأعلى تداولا سلوى، الرميثية والجابرية).

3ـ العاصمة بعدد 495 صفقة عقارية بانخفاض %3 (الأعلى تداولا جابر الاحمد والسرة).

4ـ مبارك الكبير بـ454 صفقة بزيادة %10 (الأعلى ابوفطيرة، المسايل والفنيطيس).

5ـ الفروانية بعدد 448 صفقة بزيادة %24 (الأعلى تداولا الفردوس وغرب عبدالله المبارك).

6ـ الجهراء بعدد 342 صفقة بزيادة %42 مدفوعة بارتفاع تداولات المطلاع بـ 13صفقة.

3 اختلافات بين العقار والأصول المخزنة للقيمة

بالرغم من تأكيد التقرير أن العقار يشترك مع الأصول في كونه مخزنا للقيمة، إلا أنه أوضح اختلافه في عدة نقاط هي:

• للعقار مدخول شهري قد يتأثر بسعر الفائدة مثلا ولكن يظل محافظا على مكانته كأحد أهم الاستثمارات المدرة.

• العقار حاجة إنسانية لا تتوقف، فالبشر يزيدون والعقار لا، ففي الكويت مشكلة اسكانية منذ السبعينات والطلبات لا تتوقف عن الزيادة.

• اختلاف المناطق الجديدة عن القديمة في تصميمها وقربها من العاصمة والخدمات، ولذلك تظل محافظة على أسعارها ولم تنخفض حتى في فترة تصحيح الأسعار الحالية بل انها ارتفعت في بعض المناطق.

تاريخ العقار الكويتي خلال 20 عاماً

منذ بداية 2002 دخلنا حقبة عقارية جديدة تجاوز فيها العقار حاجز الـ 2 مليار دينار، وخلال الـ22 سنة لم ينزل العقار عن الـ 2 مليون، الا اوقات الأزمات العالمية، كما حدث عام 2009 بعد الازمة العالمية وعام 2020 بعد أزمة كورونا.

بلغ متوسط التداولات اخر 20 سنة نحو 3 مليارات و100 مليون دينار، الذي يمكن استعماله للتوقع نسبيا بحالة السوق خلال العام المقبل والذي يليه، فمثلا بلغت التداولات العقارية في عام 2014 نحو 4.88 مليار وانخفضت بعد ذلك إلى 2.5 مليار في عامي 2016 و2017، نظرا لأن المضارب والمستثمر والباحث عن السكن سيتوقف عند نقطة المقاومة التي يرتفع فيها سعر العقار فيتوقف عندها شراء العقار، وتبدأ مرحلة تصحيح الأسعار، لكن هناك عقارات لا ينطبق عليها هذه القاعدة الا قليلا مثل العقارات الداخلية، التي لم تشهد تصحيحا سعريا كغيرها من المناطق نظرا لطبيعتها.

الطلبات الإسكانية والسوق العقاري

أكد التقرير تأثير زيادة الطلبات الاسكانية على السوق العقاري،إذ أن عام 2014 مثل قمة التداولات العقارية السكنية، شهد تزايدا ملحوظا في عدد الطلبات الاسكانية الى 110 الاف طلب، مشيرا إلى أن ارتفاع الطلبات بمثابة مؤشر واضح على ارتفاع الطلب في ظل انخفاض المعروض وانتفاء قدرة الحصول عليه للكثير من المواطنين وبالتالي ارتفاع الاسعار.

وأوضح أن عدد الطلبات الاسكاني 1998 نحو45 الف طلب اسكاني.

مستقبل العقار مرهون بسبعة عوامل

-1 قوانين الاسكان

-2 قوانين التمويل العقاري

-3 الفرص الاستثمارية العقارية

-4 العوامل الاقتصادية

-5 التغيرات الجيوسياسية الاقليمية والعالمية

-6 اسعار النفط

-7 أسعار الفائدة

106 صفقات في أسبوع بقيمة 94.2 مليون دينار

بلغ عدد الصفقات العقارية في الأسبوع الثالث من ديسمبر الجاري في الفترة من 15 إلى 19 ديسمبر 106 صفقات بقيمة تداولية تبلغ نحو 94.239 مليون دينار.وبحسب تصريحات الوسيط العقاري سليمان أحمد لـ"السياسة": بلغ عدد الصفقات العقارية الخاصة نحو 73 صفقة بقيمة 32.752 مليون دينار، والصفقات الاستثمارية نحو 30 صفقة بقيمة 39.852 مليون دينار والصفقات التجارية ثلاث صفقات بقيمة 21.635 مليون دينار، بينما لم تشهد التداولات العقارية الأخرى مثل العقارات الحرفية، المعارض، المخازن، الصناعي، البنوك أو العقارات الساحلية أي تداولات خلال هذا الأسبوع. ولفت إلى أن إجمالي التداولات العقارية خلال الثلاثة أسابيع الأولى من ديسمبر الجاري بلغت نحو 288 مليون دينار لعدد 381 صفقة، منها 262 صفقة خاصة بقيمة106.11 مليون دينار، و106 صفقات استثمارية بقيمة نحو 134مليون دينار،و10 صفقات.